國稅總局國稅發(fā)[2006]187號 2006年12月28日頒布 廣西天華編輯
各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區國家稅務(wù)局：
為進(jìn)一步加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規定，現就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
開(kāi)發(fā)項目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
二、土地增值稅的清算條件
(一)符合下列情形之一的，納稅人應進(jìn)行土地增值稅的清算：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
3.納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4.省稅務(wù)機關(guān)規定的其他情況。
三、非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應的成本和費用。
四、土地增值稅的扣除項目
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用及與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當地建設工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì )和派出所用房、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
(五)屬于多個(gè)房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個(gè)項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
五、土地增值稅清算應報送的資料
符合本通知第二條第(一)項規定的納稅人，須在滿(mǎn)足清算條件之日起90日內到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續；符合本通知第二條第(二)項規定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內辦理清算手續。
納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請、土地增值稅納稅申報表；
(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷(xiāo)合同統計表等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；
(三)主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。
納稅人委托稅務(wù)中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
六、土地增值稅清算項目的審核鑒證
稅務(wù)中介機構受托對清算項目審核鑒證時(shí)，應按稅務(wù)機關(guān)規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。
稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。
七、土地增值稅的核定征收
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
(二)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；
(五)申報的計稅依據明顯偏低，又無(wú)正當理由的。
八、清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時(shí)未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉讓的，納稅人應按規定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費用乘以銷(xiāo)售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時(shí)的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務(wù)機關(guān)可依據本通知的規定并結合當地實(shí)際情況制定具體清算管理辦法。
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