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　　正在全國各地鋪開(kāi)的新一輪土地增值稅清算，讓一些房企陷入了“屋漏偏逢連夜雨”的尷尬。

　　5月16日，上海市公布2008年一季度欠稅企業(yè)名單，28個(gè)百萬(wàn)元級欠稅大戶(hù)中，房地產(chǎn)企業(yè)占11家，遠超去年16%的比例。土地增值稅作為金額最高的稅種，成為這些房企“上榜”的重要原因。

　　據相關(guān)人士對本報記者透露，當前除在粵、鄂、皖等地的新一輪土地增值稅清算已全面展開(kāi)外，國家稅務(wù)總局也正對各地清算工作實(shí)行督導檢查。

　　清算來(lái)了

　　在一位身列上述欠稅名單的王姓地產(chǎn)商看來(lái)，公告是“本輪土地增值稅清算的前奏”，“就好像打預防針”。他對記者坦言，在得知稅務(wù)機關(guān)來(lái)查賬時(shí)，便有了心理準備。“資金鏈本身就吃緊的公司，折在土地增值稅上是遲早的事情。”

　　據國家稅務(wù)總局稽查局原局長(cháng)劉太明介紹，土地增值稅的清算對房企的影響大小，關(guān)鍵取決于毛利率水平的高低。“毛利率水平高的公司受影響較大，特別是靠地價(jià)賺錢(qián)的房企更容易恐慌。”

　　事實(shí)上，在2006年年底清算政策首次發(fā)布時(shí)，許多房企反應激烈。上海一些大型房企甚至在政策發(fā)布兩天后，聯(lián)合“上書(shū)”給市政府，希望“考慮企業(yè)的生存問(wèn)題”。如今，事隔一年多，開(kāi)發(fā)商面對清算似乎“多了些理性”。

　　沈陽(yáng)華銳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財務(wù)總監關(guān)成廣表示：“清算對于實(shí)力雄厚的房企并沒(méi)有太大影響，資金實(shí)力弱、管理跟不上的房企的生存空間則越來(lái)越小。”

　　一般而言，較為規范的房企都會(huì )預繳部分土地增值稅，同時(shí)也為清算預先提留準備金。“但很多公司只做了土地增值稅的預繳，沒(méi)有做到全額預提，清查則會(huì )對其現金流造成重大影響。”一位業(yè)內人士說(shuō)。

　　據國家稅務(wù)總局統計，2007年全國土地增值稅收入為403億元，同比增長(cháng)74.3%.國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司副司長(cháng)楊遂周表示，土地增值稅快速增長(cháng)的原因是2007年樓市供銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)銷(xiāo)售較2006年有較大上漲。

　　據公開(kāi)資料顯示，2008年1~3月，全國土地增值稅收入為145億元，同比增長(cháng)64億元，增幅較去年同期略有降低。有專(zhuān)家預計，2008年將進(jìn)入土地增值稅的正常繳納階段。

　　曲線(xiàn)拿地的稅賦隱患

　　“按照清算的要求，開(kāi)發(fā)商的資金鏈更加緊張。以前能夠開(kāi)發(fā)3個(gè)項目的資金，今后只能開(kāi)發(fā)1個(gè)了。”一位北京開(kāi)發(fā)商表示，為緩解資金壓力，目前他正著(zhù)手轉讓一塊土地。“但是，其他開(kāi)發(fā)商也面臨清算的大筆現金流支出，找到合適的買(mǎi)家并非易事。”

　　然而，造成當前房企土地增值稅風(fēng)險的原因之一，恰是土地在二級市場(chǎng)上的流轉。北京致通振興稅收籌劃事務(wù)所有限責任公司董事長(cháng)李記有表示，當前開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購股權等方式曲線(xiàn)拿地，成為稅賦隱患。

　　李記有對記者舉例：A公司預轉讓一幅200畝的土地，原價(jià)4000萬(wàn)元/畝，B公司以1.6億元/畝對A實(shí)行收購并獲得土地。但是，該土地的計稅成本并沒(méi)有發(fā)生變化。這也意味著(zhù)，B公司未來(lái)面臨土地增值稅清算時(shí)，仍然按4000萬(wàn)元/畝計算。

　　“轉讓雙方只簽定了轉讓協(xié)議，卻忽略了稅收風(fēng)險。因為稅法只承認原始價(jià)值，多給的1.2億并沒(méi)有得到扣除憑證。這個(gè)交易相當于B公司為A公司承擔了納稅義務(wù)。”李記有說(shuō)。

　　逐步完善的土地增值稅制度，也是房企稅賦壓力增大的重要原因。與土地增值稅政策1993年提出、1995年出臺細則相比，土地交易更加公開(kāi)透明，清算時(shí)更容易獲取房企利潤。并且，隨著(zhù)當前樓盤(pán)銷(xiāo)售信息系統及工商注冊信息查詢(xún)系統的建立，樓盤(pán)銷(xiāo)售及未竣工項目轉讓情況都能較為準確地統計下來(lái)，使得清算式征收的技術(shù)條件更加完善。

　　上海某本土大型房企的財務(wù)總監對記者坦言：“面對清算，許多房企不得不在銷(xiāo)售形式、價(jià)格制定、成本支出等方面做改動(dòng)。有開(kāi)發(fā)商將部分開(kāi)發(fā)項目轉為租賃地產(chǎn)等自營(yíng)物業(yè)，緩解銷(xiāo)售壓力，或是通過(guò)做精裝項目、增加配套來(lái)抬高成本，減小賬面利潤率以規避增值稅的上繳。”