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中評協(xié)[2007]169號   2007年11月9日頒布   廣西天華編輯

　　為規范、指導注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，維護社會(huì )公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益，根據《資產(chǎn)評估準則──基本準則》，中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )在財政部有關(guān)司局的幫助和指導下，組織專(zhuān)家制定了《以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)》，現予以發(fā)布，自2007年12月31日起施行。
　　請各地方協(xié)會(huì )將《以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)》轉發(fā)各評估機構。中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )將組織評估機構和注冊資產(chǎn)評估師對《以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)》進(jìn)行學(xué)習和培訓。請各地注意收集《以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)》試行過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題，并及時(shí)上報中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )。
　　二○○七年十一月九日
　　附件：《以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)》
　　第一章 總 則
　　第一條 為規范注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)行為，維護社會(huì )公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權益，根據《資產(chǎn)評估準則──基本準則》，制定本指南。
　　第二條 本指南所稱(chēng)以財務(wù)報告為目的的評估，是指注冊資產(chǎn)評估師基于企業(yè)會(huì )計準則或相關(guān)會(huì )計核算、披露要求，運用評估技術(shù)，對財務(wù)報告中各類(lèi)資產(chǎn)和負債的公允價(jià)值或特定價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。
　　第三條 注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應當遵守本指南。
　　第四條 注冊資產(chǎn)評估師可以參照本指南執行以下與以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，主要包括：
　　(一)開(kāi)展與價(jià)值估算相關(guān)的議定程序，以協(xié)助企業(yè)判斷與資產(chǎn)和負債價(jià)值相關(guān)的參數、特征等，主要包括：
　　1．估算或測算資產(chǎn)的復原或更新重置成本；
　　2．協(xié)助企業(yè)判斷、確定資產(chǎn)使用年限、尚可使用年限、實(shí)物狀態(tài)、質(zhì)量等參數、特征，以及驗證資產(chǎn)的真實(shí)存在性；
　　3．協(xié)助企業(yè)確定、判斷資產(chǎn)獲利能力和預測資產(chǎn)的未來(lái)收益；
　　4．執行與負債價(jià)值有關(guān)的議定程序。
　　(二)協(xié)助企業(yè)管理層對能否持續可靠地取得公允價(jià)值做出合理的評價(jià)。
　　第二章 基本要求
　　第五條 出具以財務(wù)報告為目的評估報告的評估機構，應當具有財政部門(mén)頒發(fā)的資產(chǎn)評估資格證書(shū)。
　　第六條 注冊資產(chǎn)評估師應當遵守相關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀(guān)、公正的原則，勤勉盡責，保持應有的職業(yè)謹慎，避免出現對評估結論具有重要影響的實(shí)質(zhì)性疏漏，不得以預先設定的價(jià)值作為評估結論。
　　第七條 注冊資產(chǎn)評估師獨立開(kāi)展評估業(yè)務(wù)，獨立進(jìn)行分析、估算并形成專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，不受任何部門(mén)、社會(huì )團體、企業(yè)和個(gè)人的影響。
　　評估機構、注冊資產(chǎn)評估師、業(yè)務(wù)助理人員和外聘專(zhuān)家應當與委托方、其他相關(guān)當事方無(wú)利害關(guān)系。
　　第八條 注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應當理解相關(guān)會(huì )計準則的概念和原則，知曉會(huì )計準則涉及的概念、原則與資產(chǎn)評估準則涉及的相關(guān)概念、原則之間的聯(lián)系和區別，經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的培訓，具備相應的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗，勝任所執行的評估業(yè)務(wù)。
　　注冊資產(chǎn)評估師應當關(guān)注以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)的復雜性，根據自身的專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗，審慎考慮是否有能力承接。
　　第九條 注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應當由所在評估機構出具以財務(wù)報告為目的的評估報告。
　　當評估程序或條件受到限制，注冊資產(chǎn)評估師無(wú)法確信評估結論的合理性，不得出具評估報告，并應當提醒委托方關(guān)注公允價(jià)值或會(huì )計準則涉及的特定價(jià)值計量的可靠性。
　　第十條 由于會(huì )計準則和相關(guān)法規的修改，導致在執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)時(shí)無(wú)法完全遵守本指南的要求，注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中進(jìn)行說(shuō)明。
　　第十一條 注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應當與企業(yè)和執行審計業(yè)務(wù)的注冊會(huì )計師進(jìn)行必要的溝通，明確評估業(yè)務(wù)基本事項并充分理解會(huì )計準則或相關(guān)會(huì )計核算、披露的具體要求。
　　第十二條 注冊資產(chǎn)評估師應當提醒委托方根據會(huì )計準則的相關(guān)要求，合理確定評估基準日。評估基準日可以是資產(chǎn)負債表日、購買(mǎi)日、減值測試日、首次執行日等。
　　第十三條 注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應當獲取充分信息，并進(jìn)行審慎分析，確信信息來(lái)源是可靠和適當的。
　　第十四條 注冊資產(chǎn)評估師應當根據評估業(yè)務(wù)具體情況確定相關(guān)評估假設，并確信相關(guān)假設有合理的支持依據。
　　第十五條 注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，可以聘請相關(guān)專(zhuān)家協(xié)助工作，但應當采取必要措施確信專(zhuān)家工作的合理性。
　　第十六條 遵守相關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則，對評估對象在評估基準日以財務(wù)報告為目的下的公允價(jià)值或特定價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是注冊資產(chǎn)評估師的責任。
　　委托方和相關(guān)當事方應當提供必要的資料，并對資料的真實(shí)性、合法性和完整性負責。
　　恰當使用以財務(wù)報告為目的的評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任。
　　第三章 評估對象
　　第十七條 注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應當與委托方進(jìn)行充分協(xié)商，明確評估對象，并充分考慮評估對象的法律、物理與經(jīng)濟等具體特征對評估業(yè)務(wù)的影響。
　　根據項目具體情況、會(huì )計準則和委托方的要求，評估對象可以是各類(lèi)單項資產(chǎn)、負債，也可以是資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。
　　第十八條 注冊資產(chǎn)評估師應當關(guān)注會(huì )計準則中特定會(huì )計事項所對應的評估對象，應當從委托方取得評估對象的具體組成等詳細資料，關(guān)注相關(guān)資產(chǎn)、負債在企業(yè)營(yíng)運中的作用；并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營(yíng)意圖以及會(huì )計準則的規定、相關(guān)核算要求對有關(guān)資產(chǎn)、負債進(jìn)行妥當的分類(lèi)。
　　第十九條 注冊資產(chǎn)評估師應當知曉，在執行會(huì )計準則規定的合并對價(jià)分攤事項涉及的評估業(yè)務(wù)時(shí)，對應的評估對象應當是合并中取得的被購買(mǎi)方可辨認資產(chǎn)、負債及或有負債，該評估對象與被購買(mǎi)方企業(yè)價(jià)值評估所對應的對象不同。
　　注冊資產(chǎn)評估師應當關(guān)注各類(lèi)可辨認無(wú)形資產(chǎn)的識別和計量。
　　第二十條 注冊資產(chǎn)評估師應當知曉，在執行會(huì )計準則規定的包括商譽(yù)在內的各類(lèi)資產(chǎn)減值測試涉及的評估業(yè)務(wù)時(shí)，對應的評估對象可能是單項資產(chǎn)，也可能是資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。其中，固定資產(chǎn)減值測試一般以資產(chǎn)組的形式出現；商譽(yù)減值測試主要以資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合出現。
　　第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師應當知曉，在執行會(huì )計準則規定的投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí)，對應的評估對象包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。
　　注冊資產(chǎn)評估師應當重點(diǎn)關(guān)注投資性房地產(chǎn)現有短期或長(cháng)期租約對公允價(jià)值評估的影響，包括租期、租金收取方式以及約定租金相對于市場(chǎng)租金的差異等。
　　第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師應當關(guān)注金融資產(chǎn)和金融負債公允價(jià)值計量過(guò)程中是否以單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組為計量單位、資產(chǎn)核算分類(lèi)、混合金融工具是否分拆等重要影響事項。
　　第四章 價(jià)值類(lèi)型
　　第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應當根據會(huì )計準則或相關(guān)會(huì )計核算與披露的具體要求、評估對象等相關(guān)條件明確價(jià)值類(lèi)型，并對具體價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行定義。
　　第二十四條 在符合會(huì )計準則計量屬性規定的條件時(shí)，會(huì )計準則下的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評估準則下的市場(chǎng)價(jià)值；會(huì )計準則涉及的重置成本或凈重置成本、可變現凈值或公允價(jià)值減去處置費用的凈額、現值或資產(chǎn)預計未來(lái)現金流量的現值等計量屬性，可以理解為相對應的評估價(jià)值類(lèi)型。
　　第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師協(xié)助企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)減值測試,應當關(guān)注評估對象在減值測試日的可回收價(jià)值、資產(chǎn)預計未來(lái)現金流量的現值以及公允價(jià)值減去處置費用的凈額之間的聯(lián)系和區別。
　　(一)注冊資產(chǎn)評估師應當知曉可回收價(jià)值等于資產(chǎn)預計未來(lái)現金流量的現值或公允價(jià)值減去處置費用的凈額孰高者。在已確信資產(chǎn)預計未來(lái)現金流量的現值或公允價(jià)值減去處置費用的凈額其中任何一項數值已超過(guò)所對應的賬面價(jià)值，并通過(guò)減值測試的前提下，可以不必計算另一項數值。
　　(二)注冊資產(chǎn)評估師在協(xié)助計算資產(chǎn)預計未來(lái)現金流量的現值時(shí)，應當知曉對資產(chǎn)預計未來(lái)現金流量的預測是基于特定實(shí)體現有管理模式下可能實(shí)現的收益。預測一般只考慮單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組內主要資產(chǎn)項目在簡(jiǎn)單維護下的剩余經(jīng)濟年限，即不考慮單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組內主要資產(chǎn)項目的改良或重置；資產(chǎn)組內資產(chǎn)項目于預測期末的變現凈值應當納入資產(chǎn)預計未來(lái)現金流量的現值的計算。
　　(三)注冊資產(chǎn)評估師在協(xié)助計算公允價(jià)值減去處置費用的凈額時(shí)，應當知曉會(huì )計準則允許直接以公平交易中銷(xiāo)售協(xié)議價(jià)格，或與評估對象相同或相類(lèi)似資產(chǎn)在其活躍市場(chǎng)上反映的價(jià)格，作為計算公允價(jià)值的依據。
　　當不存在相關(guān)活躍市場(chǎng)或缺乏相關(guān)市場(chǎng)信息時(shí)，注冊資產(chǎn)評估師可以根據企業(yè)以市場(chǎng)參與者的身份，對單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組的運營(yíng)作出合理性決策，并適當地考慮相關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)組內資產(chǎn)的有效配置、改良或重置的前提下提交的預測資料，參照企業(yè)價(jià)值評估的基本思路和方法，分析和計算單項資產(chǎn)或資產(chǎn)組的公允價(jià)值。
　　注冊資產(chǎn)評估師計算公允價(jià)值減去處置費用的凈額時(shí)，應當根據會(huì )計準則的具體要求合理估算相關(guān)處置費用。
　　第二十六條 凈重置成本是指現在購買(mǎi)相同或相類(lèi)似資產(chǎn)所需支付現金或現金等價(jià)物的預計金額減去體現相關(guān)貶值因素的預計金額，貶值因素主要包括實(shí)體性貶值、功能性貶值以及經(jīng)濟性貶值。
　　第五章 評估方法
　　第二十七條 注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應當根據評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況和數據來(lái)源等相關(guān)條件，參照會(huì )計準則有關(guān)計量方法的規定，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法及其他評估方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估方法。
　　第二十八條 注冊資產(chǎn)評估師應當參照會(huì )計準則的規定，關(guān)注所采用的評估數據，并知曉公允價(jià)值獲取層級受評估方法的選擇及評估數據來(lái)源的影響。
　　第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師選擇評估方法時(shí)應當與前期采用的評估方法保持一致。
　　如果前期采用的評估方法所依據的市場(chǎng)數據已發(fā)生重大變化而不再適用，或通過(guò)采用與前期不同的評估方法可使得評估結果更具代表性、更能反映評估對象的公允價(jià)值或特定價(jià)值時(shí)，注冊資產(chǎn)評估師可以變更評估方法。
　　第三十條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場(chǎng)法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估，應當關(guān)注相關(guān)市場(chǎng)的活躍程度，從相關(guān)市場(chǎng)獲得足夠的交易案例或其他比較對象，判斷其可比性、適用性和合理性，并盡可能選擇最接近的、比較因素調整較少的交易案例或其他比較對象作為參照物。
　　第三十一條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場(chǎng)法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估，應當對參照物的比較因素進(jìn)行比較，做出恰當、合理的調整，還應重點(diǎn)關(guān)注作為參照物的交易案例的交易背景、交易地點(diǎn)、交易市場(chǎng)、交易時(shí)間、交易條件、付款方式等因素。
　　第三十二條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估，根據評估對象的特點(diǎn)和應用條件，可以采用現金流量折現法、增量收益折現法、節省許可費折現法、多期超額收益折現法等具體評估方法。
　　第三十三條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估，應當結合相關(guān)會(huì )計準則的要求，按照資產(chǎn)評估準則對收益法應用的有關(guān)規定，恰當考慮收益法的適用性，選擇恰當的收益口徑。
　　第三十四條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估，應當從委托方或相關(guān)當事方獲取被評估對象的經(jīng)營(yíng)狀況和相關(guān)收益的預測資料，按照會(huì )計與評估相關(guān)準則的規定，對其進(jìn)行必要的分析、判斷和調整，并應充分考慮未來(lái)各種情況可能發(fā)生的概率及其影響，不得采用不合理的假設。
　　第三十五條 注冊資產(chǎn)評估師應當按照資產(chǎn)評估準則的規定，確信折現率與預期收益的口徑保持一致。
　　第三十六條 注冊資產(chǎn)評估師運用成本法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估，應當按照資產(chǎn)評估準則的規定，考慮評估對象的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。
　　會(huì )計準則規定的資產(chǎn)減值測試不適用成本法。
　　第三十七條 注冊資產(chǎn)評估師應當知曉對于非以資產(chǎn)減值測試為目的且不存在相同或相類(lèi)似資產(chǎn)活躍市場(chǎng)的，或不能可靠地以收益法進(jìn)行評估的資產(chǎn)項目，可以采用成本法進(jìn)行評估。但注冊資產(chǎn)評估師應當獲取企業(yè)的承諾，并在評估報告中披露，其評估結論僅在相關(guān)資產(chǎn)的評估值可以通過(guò)資產(chǎn)的未來(lái)運營(yíng)得以全額回收的前提下成立。
　　第三十八條 注冊資產(chǎn)評估師對同一評估對象采用多種評估方法時(shí)，應當對形成的各種初步價(jià)值結論進(jìn)行分析，在綜合考慮不同評估方法和初步價(jià)值結論的合理性及所使用數據的質(zhì)量和數量的基礎上，適當地評價(jià)、權衡各結果所在范圍的合理性，并確定價(jià)值范圍內最具代表性的結果作為評估結論。
　　第三十九條 注冊資產(chǎn)評估師應當知曉相關(guān)經(jīng)濟合同上記載與資產(chǎn)或負債價(jià)值相關(guān)的金額不一定等同于該項資產(chǎn)或負債于某一時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。
　　第四十條 注冊資產(chǎn)評估師應當知曉相關(guān)稅收法律、法規對評估對象價(jià)值估算的影響，并在相關(guān)評估過(guò)程中予以恰當的考慮和處理。
　　第六章 披露要求
　　第四十一條 注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，所出具的評估報告應當符合資產(chǎn)評估報告準則的要求。
　　第四十二條 評估報告應當包含必要信息，使報告使用者能夠合理理解評估結論，其中應當重點(diǎn)披露以下內容：
　　(一)評估對象的具體描述；
　　(二)價(jià)值類(lèi)型的定義及其與會(huì )計準則或相關(guān)會(huì )計核算、披露要求的對應關(guān)系；
　　(三)評估方法的選擇過(guò)程和依據；
　　(四)評估方法的具體運用，結合相關(guān)計算過(guò)程、評估參數等加以說(shuō)明；
　　(五)關(guān)鍵性假設及前提；
　　(六)關(guān)鍵性評估參數的測算、邏輯推理、形成過(guò)程和相關(guān)評估數據的獲取來(lái)源；
　　(七)對企業(yè)提供的財務(wù)等申報資料所做的重大或實(shí)質(zhì)性調整。
　　第四十三條 注冊資產(chǎn)評估師執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，應當在評估報告中披露評估結論所受到的限制，并提醒委托方關(guān)注其對財務(wù)報告的影響。
　　第四十四條 評估報告應當披露本次與前次評估相同或類(lèi)似資產(chǎn)或負債時(shí)采用的評估方法是否一致；當出現不一致時(shí)，應描述相應的變動(dòng)并說(shuō)明變動(dòng)的原因。
　　第七章 附 則
　　第四十五條 本指南自2007年12月31日起施行。