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各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局,新疆生產(chǎn)建設兵團財務(wù)局:
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)及其實(shí)施細則和有關(guān)規定精神,現將土地增值稅有關(guān)問(wèn)題明確如下:
一、關(guān)于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個(gè)人轉讓普通住宅的征免稅問(wèn)題
《條例》第八條中”普通標準住宅”和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)第三條中”普通住宅”的認定,一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定并對社會(huì )公布的”中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應分別核算土地增值額。
在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請,并經(jīng)稅務(wù)機關(guān)按各省、自治區、直轄市人民政府原來(lái)確定的普通標準住宅的標準審核確定,免征土地增值稅的普通標準住宅,不做追溯調整。
二、關(guān)于轉讓舊房準予扣除項目的計算問(wèn)題
納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價(jià)格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認,《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為”與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數。
對于轉讓舊房及建筑物,既沒(méi)有評估價(jià)格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機關(guān)可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《稅收征管法》)第35條的規定,實(shí)行核定征收。
三、關(guān)于土地增值稅的預征和清算問(wèn)題
各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預征辦法,根據本地區房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況,區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類(lèi)型,科學(xué)合理地確定預征率,并適時(shí)調整。工程項目竣工結算后,應及時(shí)進(jìn)行清算,多退少補。
對未按預征規定期限預繳稅款的,應根據《稅收征管法》及其實(shí)施細則的有關(guān)規定,從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起,加收滯納金。
對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目,凡轉讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上的,稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人按照轉讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則,對已轉讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局規定。
四、關(guān)于因城市實(shí)施規劃、國家建設需要而搬遷,納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》第十一條第四款所稱(chēng):因”城市實(shí)施規劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據已審批通過(guò)的城市規劃確定進(jìn)行搬遷的情況;因”國家建設的需要”而搬遷,是指因實(shí)施國務(wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設項目而進(jìn)行搬遷的情況。
五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題
對于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規定。
六、本文自2006年3月2日起執行。