來(lái)源：國稅總局 2006年3月20日 廣西天華編輯
為了加強和規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，最近，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），自今年1月1日起執行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）同時(shí)廢止。
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著(zhù)城市建設綜合開(kāi)發(fā)、土地有償轉讓和住房商品化等重大政策的實(shí)施，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期，不僅成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是稅收收入的一項重要來(lái)源。因此，加強和規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收的征收管理十分重要。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，具有復雜性、多樣性和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)性以及生產(chǎn)周期長(cháng)、投資數額大、往來(lái)對象多、市場(chǎng)風(fēng)險不確定等特點(diǎn)。因此，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的建設單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。但是，由于現行企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好地兼顧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規定不明確的問(wèn)題，難以保證稅基的完整。為此，2003年度，國家稅務(wù)總局下發(fā)了國稅發(fā)[2003]83號文，加強了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規范了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅行為。但隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控措施的實(shí)施，國稅發(fā)[2003]83號文的一些規定已經(jīng)不能適應客觀(guān)經(jīng)濟形勢的變化，必須加以完善。國稅發(fā)[2006]31號文件就是在這個(gè)背景下制定出臺的。
對照原來(lái)的國稅發(fā)[2003]83號文件，新文件主要在以下幾個(gè)方面進(jìn)行了補充、修改和完善：
一、對預售收入的預計營(yíng)業(yè)利潤率作了適當調整。國稅發(fā)[2003]83號文規定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預售收入應按不低于15%的預計營(yíng)業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅。國稅發(fā)[2006]31號文對這一規定作了兩點(diǎn)調整：一是將預售收入的預計營(yíng)業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開(kāi)發(fā)項目的性質(zhì)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，并規定經(jīng)濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會(huì )城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20％，地及地級市的城區和郊區不得低于15％，其他地區不得低于10％。
二、規定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標準。國稅發(fā)[2006]31號文第二條第一款規定，凡符合下列條件之一的，應視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工：一是竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；二是已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；三是已取得了初始產(chǎn)權登記證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。之所以對開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標準進(jìn)行界定，主要是考慮到當預計計稅毛利率高于實(shí)際利潤率時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì )對已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積極結算成本，相反，一旦出現預計計稅毛利率低于實(shí)際利潤率的情況，這種積極性就不存在了。因此，必須從稅收角度規定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標準，以保證國家稅收不流失。
三、對開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本標準作了原則規定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，按什么標準結算成本就成為下一步稅收征管工作中至關(guān)重要的一環(huán)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同于標準化的工業(yè)產(chǎn)品，其成本對象的確定具有不可比性、多樣性和復雜性等特征，個(gè)案特征比較明顯，因此，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結算既不能簡(jiǎn)單地套用一般稅收原則，也不能完全按會(huì )計制度執行。為了防止開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)隨意確定成本對象或混淆成本界線(xiàn)等方式逃避納稅義務(wù)，為成本對象的準確、合理計量提供基礎，應單獨制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的計稅成本標準。因此，根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計稅成本標準涉及的內容比較多、問(wèn)題也比較復雜的情況，國稅發(fā)[2006]31號文規定了計稅成本結算的一般原則、主要成本項目的核算方法和扣除標準等三方面內容。
四、規定了成本費用項目核算和稅前扣除原則。對公共配套設施費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開(kāi)發(fā)間接費用等主要成本項目，國稅發(fā)[2006]31號文規定了其核算和稅前扣除原則：屬于該成本對象完工前實(shí)際發(fā)生的，可直接攤入成本對象；屬于成本對象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤，再將由已完工成本對象負擔的部分，在已實(shí)現銷(xiāo)售的可售面積和未實(shí)現銷(xiāo)售的可售面積之間進(jìn)行分攤，其中，應由已實(shí)現銷(xiāo)售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。
五、對新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣除作出了新規定。按照《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的有關(guān)規定，企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費是按銷(xiāo)售收入的一定比例在稅前據實(shí)扣除的。這一規定對于新辦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)不合理問(wèn)題較為突出，主要體現在以下兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事的開(kāi)發(fā)活動(dòng)包括征地拆遷、規劃設計、組織施工、竣工驗收、產(chǎn)品銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，因此，開(kāi)發(fā)項目從第一筆投入至取得第一筆銷(xiāo)售收入，需要一個(gè)較長(cháng)周期，而這一期間發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，則由于沒(méi)有銷(xiāo)售收入而無(wú)法在稅前扣除；二是廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出主要發(fā)生在開(kāi)發(fā)前期，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)顯著(zhù)特點(diǎn)，但這一期間又恰恰沒(méi)有銷(xiāo)售收入。鑒于這種情況，為合理解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的三項費用扣除問(wèn)題，國稅發(fā)[2006]31號文規定：新辦的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入之前發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向以后年度結轉，但最長(cháng)不得超過(guò)3年。
六、對轉借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問(wèn)題有了新規定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與工業(yè)產(chǎn)品相比，具有開(kāi)發(fā)周期長(cháng)和投入資金大的特點(diǎn)。有的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)需要幾年甚至十幾年才能完成。因而，開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金在建設過(guò)程中停留的時(shí)間較長(cháng)，而且開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的造價(jià)較高，一個(gè)小區、一個(gè)大的建設項目，少則需要投資上億元，高則需要幾十億資金。這就需要企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期注入大量資金。開(kāi)發(fā)企業(yè)籌措資金的渠道，通常有以下幾種形式：一是增資擴股；二是發(fā)行債券；三是預售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；四是向銀行貸款。在上述幾種籌資形式中，向銀行貸款是其主要形式。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)出于加強資金監管、加速資金周轉、節約籌資成本、提高資金使用效率考慮，由集團統一向金融機構借款，所屬企業(yè)申請使用。通過(guò)這種方式籌措、管理、使用銀行信貸資金，是開(kāi)發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)需要。因此，國稅發(fā)[2006]31號文規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)只要能夠出具從金融機構取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用開(kāi)發(fā)企業(yè)轉借款支付的利息允許按稅收有關(guān)規定扣除。
七、增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規定。開(kāi)發(fā)企業(yè)將暫時(shí)閑置不用的自有資金通過(guò)合法方式拆借給其他企業(yè)使用，也是提高資金使用效率的另一途徑，因此，應準予借入企業(yè)扣除其支付的利息。但是，為了防止開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)交易轉移利潤，國稅發(fā)[2006]31號文規定，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊資本50％以?xún)龋ê?0％）的部分，可在按金融機構同類(lèi)同期貸款基準利率計算的標準以?xún)葥?shí)扣除；超過(guò)注冊資本50％的部分，其超過(guò)部分負擔的利息支出，不得扣除。
八、對新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用設立項目公司的方式經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)或開(kāi)發(fā)一個(gè)項目就新辦一個(gè)公司，且盈利率較高。據此，國稅發(fā)[2006]31號文規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時(shí)規定以銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括代理銷(xiāo)售）為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。
九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新的要求。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》和《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細則的規定，結合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，國稅發(fā)[2006]31號文規定對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得事先按核定征收方式征收、管理企業(yè)所得稅。也就是說(shuō)，必須是符合稅收征管法第35條規定的情形的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，才可按核定征收方式征收企業(yè)所得稅。
客服熱線(xiàn)：0772－2820868 地址：柳州市桂中大道南端2號陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)2號樓五樓
Copyright ? 2020 TIANHUA All Rights Reserved 廣西天華會(huì )計師事務(wù)所有限責任公司 版權所有 桂ICP備05012948號-1
郵箱登錄 網(wǎng)站地圖 技術(shù)支持：視點(diǎn)網(wǎng)絡(luò )
